民泊とは?民泊専門の行政書士が民泊種類から営業許可申請手続きまで全解説


民泊とは

民泊サービスの定義

「民泊」は法的に定義された概念ではありません。そのため、使用する場面はや発言者に依って指すものが違うことが多くあります。新聞記事やテレビ報道でも混乱が見られます。

民泊サービスとは、一般には、自宅の一部や空き別荘、マンションの空き室などを活用して宿泊サービスを提供するものを指します。ホームステイ等を含むこともあるようです。

ここ数年、アメリカに本社を置くAirbnb(エアービーアンドビー)社が、空き室を短期で貸したい人と旅行者や観光客をインターネットで仲介するサイトによるビジネスを世界各国で展開しており、爆発的に普及してきました。日本語サイトが開設されたことにより、国内の物件登録数も急速に増えています。同社によると日本国内では約2万1千件の登録物件があります。

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airbnb社の資料より

民泊の問題点

空き室を旅行者に対して「仲介する行為」自体は、旅館業法の規制対象ではありません。したがって、Airbnb(エアービーアンドビー)のようなサイト自体は現行法上は旅館業の規制を受けません。一方で、こうしたサイトを通じて、反復継続して有償で部屋を提供する行為は「旅館業」に該当するため、それらの営業者は旅館業法の許可が必要です。

旅館業法においては、衛生水準の確保や宿泊者の安全性を確保するため、施設の衛生基準や構造設備基準などを定め、「旅館業」の営業者に対し、これを満たすことを求めている。

他方、観光立国を推進するため、急増する訪日外国人観光客の宿泊需要や、空きキャパシティの有効活用等地域活性化などの要請に応えることが求められています。そこで、テロ防止や感染症まん延防止などの適正な管理、安全性の確保を図りつつ、民泊サービスの活用が図られるようなルールづくりが求められています。

このため、旅館業を所管する厚生労働省と観光産業を所管する観光庁が「『民泊サービス』のあり方に関する検討会」を設置して民泊サービスについての検討をすすめてきました。

検討会で議論された民泊の論点

上記の「『民泊サービス』のあり方に関する検討会」では、民泊サービスに関する法規制(民泊許可)をはじめとした様々な点について議論されました。検討会の資料を参考にして、検討会で取り上げられた論点を列記します。

  • 民泊の必要性(位置付け)
  • 旅館業法との関係
    • 位置付け
    • 構造設備基準との関係
  • 建築基準法における用途地域規制との関係
  • 建築基準法、消防法における構造設備基準との関係
  • 旅行業法との関係
  • 仲介事業者の位置付け・役割等

上記の通り、民泊サービスは旅館業法だけでなく建築基準法や消防法など様々な行政法規と関連しています。これらの行政法規を一元的に扱うのが行政書士です。したがって、民泊サービスに関する手続きは行政書士の専門業務となります。

民泊の種類

一言で「民泊」と言っても、その実態は様々です。賃貸物件を利用して実施している場合もあれば、所有物件で実施する場合もあります。また、民泊サービスの実施主体(ホスト)が当該物件に住んでいるケースもあれば、ホストは全く姿を表さず民泊サービスの利用者(ゲスト)と一切接触しないケースもあります。

旅館業許可を得ないで実施される「ヤミ民泊」の実施形態を分類したものが以下の表です。

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厚生労働省資料を参考に作成

物件の種類による民泊の分類

民泊を実施している物件の種類は、大きく分けて「一戸建て」と「共同住宅(集合住宅)」があります。

共同住宅は複数の住戸が同一の建物内に集まっているため、そこで民泊が実施される場合にはゴミや騒音等による近隣住民とのトラブルが特に問題となります。また、区分所有物件の場合にはマンション管理規約との関係も問題となります。

【区分所有法】民泊と「マンション管理規約」

一方で、一戸建てを利用した民泊の場合には近隣住民とトラブルになるリスクは比較的低いといえます。区分所有物件と異なりマンション管理規約のような規則に縛られないため、自己所有の物件であれば建物の使い方について用法違反になることはありません。

ホスト存否による民泊の分類

民泊物件内にホスト(民泊運営者)が滞在しているか否かによっても分類されます。

ホームステイ型民泊は、ホスト(民泊運営者)自身が民泊物件内に住んでいるケースです。それに対して、ホスト不在型民泊はホスト(民泊運営者)自身は民泊物件内に滞在せず、ゲストが民泊物件の全体を利用して滞在する形態です。

前者の「ホームステイ型民泊」であれば、ゲストが大騒ぎをしたり施設の使い方がわからずトラブルを起こしたときであってもホスト自身が即座に対応することが可能です。しかし、ホスト不在型民泊の場合にはホスト自身が民泊物件に居ないため、そのようなトラブルが発生しても対処することができません。そのため、ホスト不在型民泊では周辺住民とのトラブルが頻発してしまうケースが多発しています。

民泊の法的は位置づけ

民泊は法的に明確に定義されていないと述べましたが、民泊サービスは法的にどのように位置づけられるのでしょうか。

この点、「民泊」という用語は法的に定義されていませんが、「料金をとって人を宿泊させるサービス」については法的に規定があります。すなわち、旅館業法上の旅館業に該当します。旅館業の定義は以下の三要件があります。

1.「宿泊料」を受けて

2.人を「宿泊」させる

3.「営業」

宿泊料を徴収して人を宿泊させる営業を実施した場合には、旅館業の許可が必要になります。旅館業の許可を得ないで民泊事業を実施する、いわゆる「ヤミ民泊」は旅館業法違反となります。

旅館業に該当することについて詳細は以下の記事を御覧ください。

【旅館業法】民泊に旅館業法が適用されるかどうかの「判断基準」

よって、旅館業の営業許可を得ないで民泊サービスを実施する、いわゆる「ヤミ民泊」は犯罪です。

ヤミ民泊とヤミ民泊代行業者は「グレーゾーン」ではなく真っ黒アウト

合法的な民泊事業

現時点では、合法的に民泊営業を実施する手続きには、2つの方法があります。

  • 特区民泊(国家戦略特区)
  • 簡易宿所(旅館業の許可)

特区民泊は、東京都大田区・大阪府・大阪市でのみ実施可能です。その他の地域では、簡易宿所の営業許可で民泊営業を実施します。
詳しい説明は以下の記事を御確認ください。

【特区民泊】特区民泊許可を取得して民泊を始める方法とは?(大阪など国家戦略特区の特例)

【旅館業法】簡易宿所の営業許可を申請して民泊を実施する方法とは?

建築基準法との関係

用途地域

簡易宿泊所型民泊は旅館業許可を取得して実施するため、実施可能な用途地域が限られています。また、特区民泊に関しても旅館業に準じて実施可能な用途地域が限られています(大阪府の一部地域では用途地域にかかわらず特区民泊が実施可能です)。

民泊用の物件を選定する際には、当該建物の立っている敷地に関して用途地域を確認する必要があります。用途地域に関しては以下の記事を参照してください。

【建築基準法】民泊物件の選定には用途地域に注意が必要

建物の用途変更

建築基準法では、建物の用途に応じて細かな基準が規定されています。したがって、ある建築物の用途を、当初の用途から他の用途に変更する場合には手続きが必要です。そのように建物の用途を変更することを「用途変更」といいます。

例えば、共同住宅を旅館に変えることも, 旅館を共同住宅に変えることも,いずれも用途変更となります。その際に、既存建築物が建築基準法に抵触し違反建築物となることがあります。平成9年9月1日以降に新築・増築された共同住宅は、建築基準法改正により共用部分の面積が容積不算入の扱いを受けている可能性が高くなっています。そのため、「共同住宅」から「ホテル・旅館」に用途変更を行うと、共同住宅に適用されていた容積率の緩和が適用されなくなり、容積率の上限を超えることがあるので特に注意が必要です。

建物の用途変更には高額な費用がかかるため、可能であれば用途変更が不要な物件を選定することがオススメです。

弊所では、建築士と共同してワンストップで建築物用途変更・リフォーム・民泊許可申請を受任することが可能です。

【建築基準法】既存建築物の用途変更

民泊廃棄物の処理方法

民泊サービスを事業として実施した場合には、法的な民泊許可を得ていない場合であっても(もちろん得ている場合でも)「事業」に該当します。したがって、事業である民泊サービスから排出された廃棄物(ゴミ)は「事業系の一般廃棄物」または「産業廃棄物」に該当します。

多くのヤミ民泊事業者は、民泊サービスで排出されたゴミを家庭用のごみ収集に出しているようです。しかし、これは重大な犯罪です。廃棄物処理法上の不法投棄にあたり、逮捕される可能性もあります。なお、廃棄物処理法で規定された罰則のほとんどには両罰規定ですので、個人と法人の両方が罰せられます。

民泊営業での廃棄物処理方法

京都市では、市議会で民泊サービスの廃棄物問題が取り上げられました。市当局の答弁では、ヤミ民泊の廃棄物問題にも厳しく取り締まるとの姿勢が表明されています。民泊のゴミを家庭用のごみ収集に出すことは重大な犯罪です。

また、産業廃棄物の収集運搬許可しか持たない業者に一般廃棄物の収集運搬を委託することも重大な犯罪です。廃棄物処理法違反は罰則が重く、民泊事業者にとって致命傷になります。

民泊事業の廃棄物を京都市が取締り

民泊と火災保険

ヤミ民泊の事業者は住宅用の火災保険に加入している場合が多いと思われます。特に、住宅の賃貸借契約時には指定の火災保険に加入することが義務付けられています。

しかし、民泊事業に関する損害は住宅用の火災保険では補償されません。民泊事業は「事業」であり、「住宅」として使用することによる損害ではないからです。

民泊事業におけるリスクは、ホスト所有建物の損害だけでなくゲストや第三者に対する損害賠償責任も含まれます。民泊事業を実施する際には、これらのリスクも補償する保険に加入することが必要です。

民泊事業で想定されるリスク

  • ホストが所有している設備等の損害
  • オーナーに対する損害賠償責任
  • ゲストや第三者に対する損害賠償責任
  • 近隣の建物等への損害

上記のリスクを保証する「民泊専用保険」がリリースされています。民泊運営にかかわるあらゆるリスクをカバーしているためお勧めです。

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