【建築基準法】民泊許可（旅館・ホテル／簡易宿所）に必要な既存建築物の建物用途変更手続き

この記事では、既存建築物の「用途変更」に必要な建築確認申請の手続きについて、建築基準法の条文に基づき解説します。
民泊施設（旅館業法上の旅館・ホテル、簡易宿所）への転用を検討されている事業者様や、空き家・空き店舗の活用を検討されている方に特にお読みいただきたい内容です。

この記事では、既存建築物の「用途変更」に必要な建築確認申請の手続きについて、建築基準法の条文に基づき解説します。
民泊施設（旅館業法上の旅館・ホテル、簡易宿所）への転用を検討されている事業者様や、空き家・空き店舗の活用を検討されている方に特にお読みいただきたい内容です。

建築基準法で定めらてた「建築物の用途」

「建築物の用途」とは、その建築物の使い方を指します。建築基準法では建築物の用途に関する規定が設けられており、建築確認申請の際には、当該建物の主要用途を明記する必要があります。例えば、一般的な一軒家は建築基準法上の「住宅」に、マンションは建築基準法上の「共同住宅」に該当します。

映画館など多数の人が集う建築物や衛生上・防火上特に規制すべき建築物など、建築物のなかでも特殊な用途を持つ建築物を「特殊建築物」と呼びます（建築基準法第２条１項２号参照）。

特殊建築物とは（建築基準法第２条第２号）

映画館など多数の人が集う建築物や、衛生上・防火上特に規制すべき建築物を「特殊建築物」と呼びます。条文は以下のとおりです。

この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

２　特殊建築物　学校（専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。）、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。

建築基準法第２条　

このうち、建築基準法第６条第１項第１号及び別表第１（い）欄で規定される特殊建築物（確認申請対象となり得るもの）は以下のとおりです。

※ 「民泊」のうち旅館業法に基づくもの（ホテル・旅館・簡易宿所）は建築基準法上「ホテル又は旅館」に該当します。住宅宿泊事業法に基づく新法民泊（年180日以内）は建築基準法上「住宅」のままです。

「民泊」はどの建築物の用途になる？

先ほど解説したとおり、一般的な住宅やマンションは建築基準法上の「住宅」や「共同住宅」に該当します。他方で、いわゆる「民泊」のように人を宿泊させる営業は「旅館業」であり、建築基準法上の「ホテル又は旅館」に該当します。

いわゆる「民泊」が旅館業に該当することについては、合法民泊の解説記事をご確認ください。

合法的な民泊とは？民泊専門の行政書士が民泊種類から営業許可申請手続きまで全解説 | 民泊許可.com

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建築物の「用途変更」とは、建築物の用途を当初の用途から他の用途に変更することをいいます。例えば、「共同住宅」を「旅館」に変えることも、「旅館」を「共同住宅」に変えることも、いずれも用途変更となります。その際に、既存建築物が建築基準法に抵触し違反建築物となることがあります。

建築基準法が直接適用される行為は「建築・大規模修繕・大規模模様替え」であり、用途変更はこれらに含まれません。しかし用途変更を無制限に認めると、建築規制を課した意味が失われます。そこで建築基準法第87条が設けられ、用途変更に対して一定の規定を準用することとされています。

既存の建物の用途を変更して使用する場合には、建築基準法の規定に適合させるとともに、確認申請の手続きが必要となる場合があります。したがって、法的なチェックや手続きを専門家に依頼する必要があります。

基準：変更後の特殊建築物用途に供する部分が200㎡超の場合

既存建築物の用途を変更して、200㎡を超える建築法第６条第１項第1号の特殊建築物とする場合は、用途変更の確認申請及び工事完了の届け出が必要です（法第87条第1項）。

例えば、共同住宅だった200㎡を超える既存建築物を転用して簡易宿所型民泊施設にする場合には、用途変更の手続きが必要です。

建築物の用途を変更して第6条第1項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合においては、同条（第3項及び第4項を除く。）及び第7条の規定を準用する。

建築基準法第87条第１項

別表第一（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるもの

建築基準法第６条第１項第１号

すなわち、既存建築物を転用して別表第一（い）欄に掲げる特殊建築物（旅館・ホテル等）とする場合、その用途に供する部分の床面積合計が200㎡を超えるときは、用途変更の確認申請及び工事完了届が必要となります。

① 変更後の用途に供する部分が200㎡以下の場合

法第87条第１項が準用する法第６条第１項第１号は、「用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるもの」を要件としているため、200㎡以下の場合は同号の要件を充足せず、確認申請は不要となります。

※ 200㎡の判定は建物全体の面積ではなく、「変更後の特殊建築物の用途に供する部分の合計」で行います。既存の同一用途部分がある場合は合算して判断します。

② 類似用途間の変更（施行令第137条の18）

建築基準法施行令第137条の18は、用途の性質が近い建築物間（「類似用途」）での変更について、床面積にかかわらず確認申請を不要とする特例を定めています。

【用途地域による適用除外（施行令第137条の18但し書き）】

※１　第３号・第６号：当該建築物が第一種・第二種低層住居専用地域または田園住居地域内にある場合は、類似用途の特例は適用されない

※２　第７号：当該建築物が第一種・第二種中高層住居専用地域または工業専用地域内にある場合は、類似用途の特例は適用されない

※３　第９号：当該建築物が準住居地域または近隣商業地域内にある場合は、類似用途の特例は適用されない

例えば「ホテル」から「旅館」への変更は同一グループ（第４号）内での変更となり、面積にかかわらず確認申請は不要です。一方、「ホテル」から「飲食店」への変更は異なるグループへの変更であり、面積が200㎡を超える場合は確認申請が必要となります。

① 用途地域の制限（建築基準法第48条）

用途地域における建築物の用途制限は、用途変更の面積にかかわらず適用されます。

例えば第一種低層住居専用地域では旅館の建築・用途変更は認められません。200㎡以下で確認申請が不要な場合でも、用途地域の制限には適合する必要があります。

② 建築基準法上の各規定への適合（法第87条第２項・第３項）

法第87条第２項により、用途変更に際して防火・避難・衛生等に関する以下の規定が準用されます。

• 法第24条（大規模建築物の敷地内の通路）
• 法第27条（耐火建築物等としなければならない特殊建築物）
• 法第28条（居室の採光・換気）
• 法第35条〜第35条の3（特殊建築物等の避難・消防設備・内装）
• 法第36条（建築設備等の政令への委任）

また、法第87条第３項により、用途変更する部分については現行の建築基準法の規定が適用されます（既存不適格の遡及適用）。

③ 既存建築物全体の適法性

用途変更の手続きを進めるには、既存建築物全体が適法に建築・維持されている必要があります。具体的には以下の確認が必要です。

• 検査済証の交付を受けているか
• 建築後、改装や用途変更等により違反が生じていないか

検査済証を受けていない場合や、受けていてもその後違反状態となっている場合は、是正が必要です。

なお、指定確認検査機関による「建築基準法適合状況調査」を活用することで、検査済証がない場合でも用途変更が可能となるケースがあります。

④ 容積率への影響（共同住宅からホテル・旅館への転用時の注意）

平成9年9月1日以降に新築・増築された共同住宅は、共用部分（廊下・階段・エレベーター等）の面積が容積率算定から除外されている場合があります（いわゆる「容積率の緩和」）。

「共同住宅」から「ホテル・旅館」への用途変更を行うと、この緩和が適用されなくなり、現行の容積率上限を超えてしまう可能性があります。

この点は特に注意が必要であり、専門の建築士に相談することを強くお勧めします。

消防署から「用途変更が必要」と言われても、それは建築基準法上の手続きではありません

建築基準法上の建物用途と混同しやすいものとして、「消防法施行令別表第１」に記載された用途があります。これは消防法令上の用途分類であり、建築基準法上の用途と必ずしも一致しません。

特に問題となるのが住宅宿泊事業（新法民泊・民泊新法）の取り扱いです。

住宅宿泊事業を開業する際に消防署に相談すると、「用途変更が必要」と言われることがあります。この場合の「用途変更」は、消防法令上の防火対象物としての用途変更（消防法第17条の3の2に基づく工事整備対象設備等の着工届等）を指すものであり、建築基準法上の確認申請手続きとは別の話です。

この混同により、本来必要のない建築確認手続きが必要と誤解されるケースが実務上多く見受けられます。消防署からの指示内容がいずれの法令に基づくものかを必ず確認するようにしてください。

用途変更の確認申請が必要な場合（200㎡超・類似用途外）は、以下のような流れで手続きを進めます。

なお、確認申請は建築士の業務ですので、建築士の関与が必要です。

弊所では、建築士やリフォーム業者と協働して、全ての用途変更手続きにワンストップで対応しています。用途変更を検討されている方は是非ご相談ください。

民泊に関連する主な用途変更のパターンをまとめます。

※ 上記は建築基準法上の確認申請の要否のみを示したものです。旅館業法の許可申請・消防法上の手続き・用途地域の確認等は別途必要となります。

4号特例の見直しによる根本的変化

2025年4月1日施行の改正により、従来の建築確認体系が根本的に変更されます。

2025年4月1日施行の改正（令和4年法律第69号）により、従来の「4号特例」（木造2階建て・延床面積500㎡以下の建築物について、構造計算書等の審査を省略する制度）が見直されました。

この改正により、従来は4号特例で構造審査が省略されていた木造2階建て住宅等を用途変更・増改築する際にも、新２号建築物に該当する場合は構造計算書等の提出が必要となる場合があります。実務上の影響が大きいため、個別に確認することを推奨します。

省エネ基準適合義務の全面化

原則すべての新築建築物に省エネ基準適合が義務化されます。

ただし、増改築時は増改築部分のみの省エネ基準適合で足り、建築物全体の適合は不要とする合理化措置により、既存建築物の改修促進を図っています。

確認申請が不要であっても、用途地域の制限（法第48条）・防火・避難等の規定（法第87条第２項・第３項）・消防法上の手続きは別途適用・必要となります。
用途変更を検討される際は、建築士・行政書士等の専門家にご相談ください。