【区分所有法】民泊と「マンション管理規約」

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合法的に民泊民泊を実施する絶対に取得しなければいけないのは、旅館業の営業許可又は特区民泊の特定認定です。しかし、区分所有マンションを利用して民泊事業を開始する場合には旅館業営業許可や特区民泊特定認定を取得する以前に超えるべきハードルがあります。

今回は、区分所有マンションにおけるマンション管理規約の問題を取り上げます。

区分所有とは?

分譲マンションのような「区分所有」建物では、区分所有者の皆さんが快適な生活を維持するために協力することが必要です。そこで、「建物の区分所有等に関する法律(以下、「区分所有法」といいます。)」によって、区分所有者間の所有関係や権利・義務といった基本的なことを定めています。

区分所有法についての解説はこちらです。

【区分所有法】民泊と「区分所有法」

マンション管理規約とは?

区分所有法では様々な状況を想定し、個々のマンションの実状に応じたルールを定めることができると規定しています。このルールが「管理規約」です。管理規約は、マンションの「憲法」といえます。

マンション管理規約と区分所有法の関係

前述の通り、分譲マンションのような「区分所有」建物では、区分所有者の快適な生活を維持するために「区分所有法」によって、区分所有者間の所有関係や権利・義務といった基本的なことを定めています。

しかしマンションと一言で言っても、立地や構造、規模などがさまざまです。そのため、物件の管理方法や使用方法もマンションごとに異なります。

そこで、区分所有法ではこのような状況を想定し、個々のマンションの実状に応じたルールを定めることができるとしています。このルールが「マンション管理規約」です。

区分所有法

第30条(規約事項)

建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

管理規約はマンションの憲法

マンション管理規約では、共用部分の範囲、使用方法、理事会の権限や義務など管理組合運営に必要なことが決められています。そのため、当該マンションの根本原理を定めた「マンションの憲法」と言えます。

マンションの管理規約は、全ての区分所有者に対して効力が及びます。また、相続や売買により新たに区分所有者になった者(承継人)も当然その効力の対象となります。 さらに、賃借人についても建物等の使用方法に関しては区分所有者と同じ義務を負いますので、規約に基づいた使用を行わなければなりません。

区分所有マンションは自由に利用できない

区分所有マンションを利用して民泊事業を開始する場合には、「マンション管理規約」との抵触が問題になります。

区分所有権を持っているマンションであれば、自分の不動産なのでどのように使用しても所有者の自由ではないかと思えます。しかし、マンション等の区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはなりません(区分所有法第6条)。つまり、他の区分所有に迷惑がかかるような使い方できません。具体的には、マンションの区分所有者の総意で決定された「マンション管理規約」に反するような使い方はできないということになります。

区分所有法
第6条(区分所有者の権利義務等) 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

ここでは、国土交通省が提示する「マンション標準管理規約(単棟型)」を例にとって考察してみます。
マンションを利用した民泊との関係で問題になるのは、「専有部分の用途」についてです。

マンション標準管理規約

第12条(専有部分の用途)

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし 、他の用途に供してはならない。

「専ら住宅として使用」の意味は?

上記の条文のうち、「専ら住宅としての使用」か否かはどのように判断するのでしょうか。この点については、国土交通省がマンション管理規約を制定、変更する際の参考として、上記マンション標準管理規約に関しての「マンション標準管理規約コメント」を作成して公表しています。

そのコメントによれば、「専ら住宅としての使用」については以下の通りです。

国土交通省によるマンション標準管理規約(単棟型)コメント

第12条関係

住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

民泊に関する苦情で一番多いものが、マンション共用部分における「騒音」です。夜遅くにスーツケースやキャリーバッグを引いて大きな音を立てながら歩いたり、大声で騒ぐといったことに関して苦情が寄せられるケースが多いです。
このような場合には、「生活の本拠であるために必要な平穏さを有する」とはいえず、「住居としての使用」ではないと判断される可能性が高くなります。マンションでの民泊事業実施を検討している方は、当該マンションの管理規約を確認する必要があります。

マンション管理規約に適合しているか否かや管理組合の承認を得られるか否かについては、弊所で調査可能です(民泊に関する要件調査)。ご自身で調査困難な場合には、弊所へご相談ください。

マンション管理規約に適合しないと民泊許可が得られない

マンション管理規約に反する場合には、国家戦略特区における民泊(特区民泊)の特定認定に関する審査基準に適合しない場合が大半です(大阪府特区民泊・大阪市特区民泊など)。また、旅館業の許可(簡易宿所型民泊)の場合でもマンション管理規約適合性を求められるケースが増えています。

民泊新法の許可基準でもマンション管理規約への適合が求められる予定です。

区分所有法による差止請求にも注意が必要

マンション内の区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合や、共同の利益に反する行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを裁判所を通じて請求することができます(区分所有法57条、6条)。

平成28年に入ってから、大阪地裁で民泊に関する上記の差止請求が認められています。区分所有権を持った分譲マンションにおいては、保健所や警察からの摘発を受けるリスクだけでなく、差止請求を受けるリスクもあります。

管理規約に民泊可否明示を促す

朝日新聞の報道によれば、今後はマンション管理規約に民泊可否を明示するよう促す方針のようです。

そこで国交省は、部屋を「民泊に使用できる」「できない」の2通りの管理規約の文案を作成。近くマンション管理や不動産の団体、全国の自治体に通知し、規約での可否の明示を求めることにした。国交省はまずは特区内のマンションに管理規約の変更を勧めるほか、特区内のマンションを販売する不動産会社にも、民泊を認める物件か明示することも求めていく方針だ。

朝日新聞2016年10月27日

マンション管理規約への明示方法については以下の記事をご覧ください。

【区分所有法】特区民泊とマンション管理規約

区分所有マンションで民泊事業を開始しようと検討されている方は、ぜひ民泊専門の特定行政書士へご相談ください。

特定行政書士 戸川大冊
small早稲田大学政治経済学部卒/立教大学大学院法務研究科修了(法務博士)
民泊許可手続の第一人者。日本全国の民泊セミナーで登壇し累計850人以上が受講。TVタックルで民泊について解説。政治法務の専門家行政書士として日本全国の政治家にクライアントが多数。 民泊を推進する日本全国の自治体政治家や国会議員にネットワークを持つ、日本で唯一の行政書士。
ビートたけしのTVタックル、NHK「おはよう日本」、テレビ東京「ワールド・ビジネス・サテライト」、TBS「ニュース23」など多数のテレビ番組に取り上げられている。朝日新聞、読売新聞、毎日新聞、産経新聞、東京新聞、週刊誌などでも掲載多数。

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