民泊Q&A【民泊申請や届出に関するよくある質問と回答】


住宅宿泊事業法(民泊新法)

(住宅宿泊事業法施行要領(ガイドライン)平 成 29 年 12月版による)

「住宅宿泊事業法」の「住宅」の定義はなんですか。

住宅宿泊事業法の「住宅」とは、次に掲げる2つの要件の両方に該当する家屋です(住宅宿泊事業法第2条1項)。

  1. 当該家屋内に台所、浴室、便所及び洗面設備が設けられていること。
  2. 現に人の生活の本拠として使用されている家屋、従前の入居者の賃貸借の期間の満了後新たな入居者の募集が行われている家屋その他の家屋であって、人の居住の用に供されていると認められるもの。

住宅宿泊事業の届出について、具体的な判断は行政書士にご相談ください。

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「住宅宿泊事業法」の「住宅」にはどのような設備が必要ですか。

住宅宿泊事業法の「住宅」では「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」が必要です。

住宅宿泊事業の届出について、具体的な判断は行政書士にご相談ください。

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「住宅宿泊事業法」の「住宅」では、必要な設備は建物内に設置されている必要がありますか。

住宅宿泊事業で必要な「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」は必ずしも1棟の建物内に設けられている必要はありません。同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態である場合には、これら複数棟の建物を一の「住宅」として届け出ることが可能です。例えば、浴室のない「離れ」について、浴室のある同一敷地内の「母屋」と併せて一つの「住宅」として届け出ることが可能です

ただし、「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」の設備は、届出住宅に設けられている必要があります。したがって、旅館業における簡易宿所のように、届出物件に含まれていない近隣の公衆浴場等を浴室等として代替することはできません。

住宅宿泊事業の届出について、具体的な判断は行政書士にご相談ください。

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「住宅宿泊事業法」での「住宅」の範囲はどこまでを指しますか。

「住宅」とは、1棟の建物である必要はありません。建物の一部分のみを住宅宿泊事業の用に供する場合には、当該部分が住宅宿泊事業法に規定する「住宅」の要件を満たしている限りにおいて、当該部分を「住宅」として届け出ることができます

例えば、1棟の建物内で店舗と住宅といったように複数の用途が併存する建物においては、店舗部分を除いた住宅部分のみ「住宅」として使用することが可能とされているのであれば、その部分のみを「住宅」として届け出ることができます。この場合には、届出の際に添付する住宅の図面についても、所定の事項が明示されていれば、住宅宿泊事業の用に供する部分のみを対象とすることで足ります。

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「住宅宿泊事業法」の「住宅」では、三点ユニット(ユニットバス)やシャワーブースは不可ですか。

「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」の設備は必ずしも独立しているものである必要はありません。例えば、いわゆる3点ユニットバスのように、一つの設備が複数の機能(浴室、便所、洗面設備)を有している場合であっても、それぞれの設備があるとみなします。

また、「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」の設備は、一般的に求められる機能を有していれば足ります。例えば浴室については、浴槽がない場合においてもシャワーがあれば足り、便所については和式・洋式等の別は問いません。

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「住宅」の定義にある「人の居住の用に供されていると認められる家屋」とはどのような場合ですか。

住宅宿泊事業法の「住宅」の定義にある「人の居住の用に供されていると認められる家屋」とは、次の3つのいずれかに該当し、事業(人を宿泊させるもの又は人を入居させるものを除く。)の用に供されていない場合です。

  1. 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
  2. 入居者の募集が行われている家屋
  3. 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

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「住宅」の定義にある「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とはどのような場合ですか。

「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋を指します。

したがって、短期的に当該家屋を使用する場合は「生活が継続して営まれている」には該当しません。

一方で、当該家屋の所在地を住民票上の住所としている者が届出をする場合には、当該家屋が「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」に該当しているものと解されます。

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「住宅」の定義にある「入居者の募集が行われている家屋」とはどのような場合ですか。

「入居者の募集が行われている家屋」とは、住宅宿泊事業を行っている間、分譲(売却)又は賃貸の形態で、人の居住の用に供するための入居者の募集が行われている家屋です。

ただし、「入居者の募集」について、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等入居者の募集の意図がないことが明らかである場合は、「入居者の募集が行われている家屋」には該当しませんので注意が必要です。

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「住宅」の定義にある「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とはどのような場合ですか。

「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、純然たる生活の本拠としては使用していないものの、これに準ずるものとして、その所有者等により随時居住の用に供されている家屋をいいます。

また、上記の類型に該当する家屋は、既存の家屋において、その所有者等が使用の権限を有しており、少なくとも年1回以上は使用しているものの、生活の本拠としては使用していない家屋を指します。

なお、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、これに該当しません。

(随時居住の用に供されている家屋の具体例)

  • 別荘等季節に応じて年数回程度利用している家屋
  • 休日のみ生活しているセカンドハウス
  • 転勤により一時的に生活の本拠を移しているものの、将来的に再度居住の用に供するために所有している空き家
  • 相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住の用に供することを予定している空き家
  • 生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家

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社宅、寮、保養所などでも住宅宿泊事業は可能ですか。

一般的に、社宅、寮、保養所と称される家屋についても、その使用実態に応じて「住宅」の定義に該当するかを判断します。

住宅宿泊事業法において、住宅宿泊事業に係る住宅については、人の居住の用に供されていると認められるものとしています。したがって、住宅宿泊事業として人を宿泊させている期間以外の期間において他の事業の用に供されているものは、こうした法律の趣旨と整合しないため、住宅宿泊事業法における住宅の対象から除外されています。

なお、このような住宅宿泊事業法における「住宅」の定義を踏まえ、住宅宿泊事業法第 21 条において、届出住宅については、建築基準法上も「住宅」、「長屋」、「共同住宅」又は「寄宿舎」としています。

また、高齢者や子供、障害者等の宿泊者のため、届出住宅のバリアフリー対応がなされることが望ましいです。

住宅宿泊事業の届出について、具体的な判断は行政書士にご相談ください。

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住宅宿泊事業の日数はの算定方法を教えてください。

日数は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間において人を宿泊させた日数とします。

さらに、1日とは正午から翌日の正午までの期間とします。

なお、宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させた実績があるのであれば、短期間であるかどうか、日付を超えているかどうかは問わず、1日と算定されます。

住宅宿泊事業の届出について、具体的な判断は行政書士にご相談ください。

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住宅宿泊事業の日数は事業者ごとに数えるのですか。

住宅宿泊事業については、宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させた日数が1年間で 180 日を超えないものであるとされています。

この「人を宿泊させた日数」とは、住宅宿泊事業者ごとではなく、届出住宅ごとに算定するものであり、住宅宿泊事業者の変更等があったとしても、規定期間内において人を宿泊させた日数は通算されます。

したがって、住宅宿泊事業を新たに営もうとする者は、当該期間における当該住宅の宿泊実績について、届出先の都道府県又は保健所設置市等に確認する等の対応が必要です。

住宅宿泊事業の届出について、具体的な判断は行政書士にご相談ください。

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住宅宿泊事業の日数には募集した日数もカウントされますか。

日数の算定については、宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させた日数について算定します。したがって、宿泊者を募集した日数ではなく、実際に人を宿泊させた日数で算定します。

人を宿泊させた日数については、上記のとおり、届出住宅ごとに算定することから複数の宿泊グループが同一日に宿泊していたとしても、同一の届出住宅における宿泊であれば、複数日ではなく、1日と算定します。

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短期賃貸借と住宅宿泊事業の違いは何ですか。

「人を宿泊させる事業」とは、旅館業法における「人を宿泊させる営業」の考え方と同様です。したがって、一般的な施設の使用貸借に留まるか宿泊営業としての性質を有するかの考え方としては、

  1.  施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること。
  2.  施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを原則として、営業しているものであること。

の2点に該当するものについては、宿泊営業となります。

住宅宿泊事業の届出について、具体的な判断は行政書士にご相談ください。

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同一の住宅について複数の住宅宿泊事業者が届出を行なうことは可能ですか。

住宅宿泊事業は一の「住宅」について、一の事業者による届出のみ可能です。したがって、既に住宅宿泊事業の届出がされている「住宅」について、重複して他の住宅宿泊事業者が届け出ることはできません。

なお、既存の住宅宿泊事業者が届出住宅の使用権限を失っている等により事業を行うことができないことが明らかであることが確認できた場合には、当該事業者に対して事業の廃止の届出を求めることとし、30日以上を経過して事業者より廃止の届出がなされない場合は、当該届出住宅における住宅宿泊事業については事業が廃止されたものとみなされることがあります。

また、同一の住宅について重複して住宅宿泊事業を届け出ることはできませんが、当該住宅の共同所有者等であって事業を共同で実施している者であれば連名で届出することも可能です。

住宅宿泊事業の届出について、具体的な判断は行政書士にご相談ください。

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旅館業全般・旅館業型民泊許可(旅館・ホテル営業)

(厚生労働省資料を参考:平成27年11月27日付け生活衛生・食品安全部長通知において、各自治体に情報提供したもの)

旅館業とはどのようなものですか。

旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されており、「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」とされています。そのため、「宿泊料」を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けません。

具体的な判断については行政書士にご相談ください。

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旅館業と貸室業(短期賃貸借)の違いはなんですか。

旅館業がアパート等の貸室業と違う点は、①施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること、②施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないこととなります。

一般的に、貸出期間が1ヶ月(場合によっては1週間)を超えると貸室業(短期賃貸借)に該当する可能性が高くなります。

具体的な判断については、行政書士にご相談ください。

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いわゆる「民泊」(個人が自宅の一部を利用して人を宿泊させる場合)は、旅館業法上の許可が必要 ですか。

個人が自宅や空き家の一部を利用して行う場合であっても、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たる場合(Q1参照)には、旅館業法上の許可が必要です。

ただし、国家戦略特別区域では「特区民泊」の届け出をすることにより旅館業法の適用が除外されることがあります。

知人・友人を宿泊させる場合でも旅館業法上の許可は必要ですか。

旅館業に該当する「営業」とは、「社会性をもって継続反復されているもの」となります。ここでいう「社会性をもって」とは、社会通念上、個人生活上の行為として行われる範囲を超える行為として行われるものであり、一般的には、知人・友人を宿泊させる場合は、「社会性をもって」には当たらず、旅館業法上の許可は不要と考えられます。

インターネットを介して知り合った外国の方が来日した際に、自宅の空き部屋 に泊まってもらいました。その際、お礼としてお金をもらいましたが、問題ないでしょうか。

日頃から交友関係にある外国の方を泊められる場合は、「社会性」がないため旅館業に該当しないと考えられます。

ただし、インターネットサイト等を利用して、不特定多数の方を対象とした宿泊者の募集を行い、繰り返し人を宿泊させる場合は、「社会性をもって継続反復されているもの」に当たるため、宿泊料と見なされるものを受け取る場合は、旅館業の許可を受ける必要があります。

営利を目的としてではなく、人とのコミュニケーションなど交流を目的として宿泊させる場合でも、旅館業法上の許可は必要ですか。

人とのコミュニケーションなど交流を目的とすることだけでは旅館業法の対象外とならないため、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たる場合には、旅館業法上の許可が必要です。

なお、国際的なボランティア活動を目的とする場合には旅館業法の規制を受けないと詐術を用いて会費をだまし取る団体があるようです。各地の保健所からも警告が発せられていますので、ご注意ください。

土日のみに限定して宿泊サービスを提供する場合であっても、旅館業法上の許可は必要ですか。

日数や曜日をあらかじめ限定した場合であっても、宿泊料を受けて人を宿泊させる行為が反復継続して行われる場合は、旅館業法上の許可が必要です。

「宿泊料」ではなく、例えば「体験料」など別の名目で料金を徴収すれば旅館業法上の許可は不要ですか。

「宿泊料」とは、名目だけではなく、実質的に寝具や部屋の使用料とみなされる、休憩料、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費などが含まれます。このため、これらの費用を徴収して人を宿泊させる営業を行う場合には、旅館業法上の許可が必要です。

旅館業法上の許可を受けないで、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」を行った場合はどうなりますか。

旅館業法第10条では、許可を受けないで旅館業を経営した者は、6月以下の懲役又は3万円以下の罰金に処することとされています。

旅館業法上の許可を受けるにはどうすればいいですか。

使用する予定の施設の所在する都道府県(保健所を設置する市、特別区を含む。)へ申請を行います。お気軽に弊所へ御相談下さい。

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特区民泊

(大田区および大阪府ガイドラインを参考にして作成)

国家戦略特区内でも、条例が制定されていない市町村では実施できないのですか。

条例で最低滞在期間を定める必要があり、条例を定めないと実施できません。

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認定をするのは、事業者の所在地ですか、それとも施設の所在地ですか。

認定を求める施設の所在地の長(都道府県知事又は保健所設置自治体の長)の認定が必要です。

施設に滞在できるのは外国人のみで、日本人は利用不可なのでしょうか。

政策の目的は外国人の滞在環境整備を行うことが必須ですが、日本人が滞在する場合を排除されるわけではありません。日本人も特区民泊を利用することが可能です。

床面積25㎡の測り方は?

壁心(上から見た壁の厚みや柱の中心線から、その囲まれた床面積)です。面積は、台所、トイレ、風呂、クローゼットを含む、ベランダは含みません。

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マンション又は戸建てで、居住しながら、一部の部屋のみを滞在施設として認定を受けることはできますか。

居室と併せて風呂、トイレ、台所を賃貸借により滞在者に独占的に使用させることが必要であり、施設の持ち主が居住しながら、ホームステイのような形態で一部の部屋のみを貸すことはできません。

マンションや戸建てで、風呂、トイレ、台所を共用で、個室を別々の契約で貸すことは可能ですか。

居室と併せて風呂、トイレ、台所を賃貸借により滞在者も独占的に使用させることが必要であり、戸建一棟、あるいは居室全体を 1 契約で貸すことは可能ですが、個室を別々の契約で貸すことはできません。特区民泊の届出をするにあたっては、どのような間取りで貸し出すか検討する必要があります。

具体的な判断については、行政書士にご相談ください。

居室内に専用の浴室等がなく、共用として設備を設けている場合、認定の取得は可能ですか。

認定要件に定められた構造設備を、一居室内ですべて専用として備えている必要があります。共用の設備を備えていても認定の取得をすることはできません。

なお、浴室には浴槽が必要か否かについても地域によって対応が異なります。具体的な判断については、行政書士にご相談ください。

特区地域内では、全ての民泊が合法化されたのですか。

特区民泊の認定を受ければ旅館業法の適用除外として事業を実施することができます。

しかし、認定を受けず、また、旅館業法の許可を得ないで、「宿泊料を受けて、人に寝具を使用して施設を利用させる営業」を行うことは旅館業法違反とるため、勝手に民泊を実施することはできません。必ず特区民泊の届出を行ってください。

特区民泊の認定対象は、居室単位ですか?それとも、棟単位ですか?

棟単位で、居室を特定して認定します。同一申請者が同一建物で複数の居室を特区民泊事業認定の申請を行う場合は、必要な件数は1件です。したがって、同じ棟で部屋を追加する場合は変更認定となります。 

同一法人(もしくは同一個人)が建物の違う、複数の場所で特区民泊事業を行う場合に必要な認定の件数はどうなりますか。

同一法人(もしくは同一個人)であっても、建物が違う場合は、建物ごとに認定が必要です。 
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